Как контролировать деятельность своей Управляющей Компании ( изм. 06.07.10) Последнее обновление: [29.08.2011]

Жилищный кодекс предусматривает три способа управления домом.

1) Непосредственное управление собственниками жилых помещений.

2) Управление товариществом собственников жилья, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом.

3) Управление управляющей организацией.

Под управляющей организацией понимается любое юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы (как муниципальное, так и частное предприятие), а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления.

Управляющая организация может быть выбрана решением общего собрания собственников помещений в доме, либо определена по результатам открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами.

Решение общего собрания собственников помещений по выбору управляющей организации принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании при соответствующем кворуме. Общее собрание имеет кворум, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.

При рассмотрении на общем собрании вопроса об утверждении договора управления многоквартирным домом, собственникам следует обращать особое внимание на условия предлагаемого управляющей организацией договора управления.

Собственник вправе голосовать «против» предложенного договора и вносить свои предложения по пунктам, с которыми он не согласен.

На что следует обратить внимание:

общее собрание обязано утвердить перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также размер платы за эти услуги.
На общем собрании рекомендуется определить конкретный размер вознаграждения управляющей организации, который будет ими взиматься от поступивших платежей жителей за текущее содержание и ремонт, как правило, размер такого вознаграждения устанавливается в размере 10-15%;
Обязательно следует прописать в договоре порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Например, закрепить в договоре сроки отчетности, участие представителей дома в составлении актов, создание Совета дома.

Жители могут самостоятельно осуществлять контроль за выполнением договорных обязательств управляющей организации. Решением общего собрания жители могут уполномочить одного из собственников либо группу собственников (Домовой комитет, Совет дома) осуществлять контролирующие функции:

- проведение плановых обследований и проверок технического и санитарного состояния общего имущества;

- получение от управляющей организации и проверку достоверности ежемесячной информации об объеме, перечне, качестве и периодичности оказываемых услуг и выполняемых работ по содержанию и ремонту общего имущества, также о ценах, тарифах и качестве коммунальных услуг, соответствие этих показателей показателям, указанным в договоре.

В случае выявления фактов нарушения договорных обязательств управляющей организацией, уполномоченное лицо заявляет в письменной форме, от имени собственников помещений дома, претензии управляющей организации.

Управляющая организация не позднее 24 часов направляет своего представителя для составления акта, фиксирующего недопоставку либо некачественную поставку услуг (выполненных работ). Акт составляется в двух экземплярах, подписывается представителем управляющей организации и уполномоченным лицом и является основанием для проведения перерасчета платы за содержание и ремонт жилого помещения, коммунальные услуги.

В случае выявления существенных нарушений исполнения договорных обязательств со стороны управляющей организации, уполномоченное лицо вправе инициировать проведение внеочередного общего собрания собственников помещений для вынесения вопроса о целесообразности досрочного расторжения договора управления в связи с установленными нарушениями.

Каждому собственнику законодательство дает право непосредственно участвовать в определении: перечня работ по содержанию и текущему ремонту своего дома; стоимости этих работ; передачи в пользование общего имущества дома и другим вопросам.